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[부동산 가이드] 법인과 신탁

개인이 아닌 법인 혹은 신탁으로 부동산을 소유하는 형태에 관해서 설명을 해 드리겠습니다. 부동산은 꼭 개인만이 소유하는 것은 아닙니다. 다양한 형태의 사업체나 신탁도 부동산을 소유할 수 있으며, 그 구조에 따라 책임 범위와 조세 방식도 달라집니다. 이를 간단히 살펴보겠습니다. 먼저 사업체 혹은 법인을 통한 소유입니다. 가장 단순한 구조는 개인 사업자입니다. 말 그대로 한 사람이 소유하는 사업체의 형태로 사업과 관련된 수익은 물론 손실과 법적 책임도 전적으로 본인이 책임지게 됩니다. 부동산 역시 개인 명의로 소유하는 것과 같습니다. 그보다 한 단계 복잡한 구조는 공동사업체, 즉 파트너십입니다. 둘 이상의 사람이 함께 이익을 창출하기 위해 만든 구조로, 구성원들이 공동으로 부동산을 소유할 수 있는데, 이 경우 공동명의로 등기됩니다. 일반 파트너십은 모든 구성원이 무한 책임을 지지만, 유한 파트너십의 경우 일부는 운영 책임을 지고 나머지 투자자는 책임이 제한됩니다. 투자 리스크를 분산하는 데 유리합니다. 법인(주식회사)은 독립된 하나의 인격체로 간주하여, 법인 명의로 부동산을 소유합니다. 주주들은 법인의 빚에 대해 개인적 책임을 지지 않습니다. 일반 법인(C-Corp)은 법인 자체가 소득세를 내고, 주주들은 배당금에 대해 다시 세금을 내야 하는 이중과세 구조입니다. 반면 S코퍼레이션(S-Corp)은 소득이 주주에게 직접 귀속되는 구조로 이중과세를 피할 수 있으나, 일정 요건을 충족하는 소규모 법인에만 적용됩니다. 최근 많이 활용되는 구조는 LLC, 즉 유한책임회사입니다. 법인처럼 보호받을 수 있으면서도 소득이나 손실에 대한 세금은 구성원 개인의 세금 신고로 이어지는 패스스루 방식으로 처리됩니다. 보고 절차도 비교적 간단하고, 구성원 수에도 제한이 없어 투자자나 실수요자 모두에게 인기가 높습니다. 이와 유사한 LLP(유한책임 파트너십)는 모든 구성원이 제한된 책임을 지는 구조로, 위험 분산에 효과적입니다. 신탁도 중요한 부동산 소유 수단입니다. 신탁은 자산을 제삼자가 관리하도록 설계한 법적 장치로, 상속, 자산 보호, 세금 전략 등 다양한 목적에 활용됩니다. 대표적으로 생전 신탁(Living Trust)은 사망 시 유언 검인 과정을 거치지 않고 자산을 이전할 수 있어 상속 계획에 많이 사용됩니다. 유언신탁(Testamentary Trust)은 유언장에 따라 사후 설립되며, 철회불가신탁(Irrevocable Trust)은 한 번 설정하면 변경이 어려운 대신 일정한 세금 혜택이 있습니다. 이처럼 부동산은 개인 외에도 다양한 법적 구조를 통해 소유할 수 있고, 각 구조는 고유한 법적 효력과 조세 방식, 책임 범위를 갖고 있습니다. 단순히 명의만 고려하기보다는 목적에 따라 구조를 신중히 선택하시는 것이 필요합니다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 법인 신탁 신탁도 부동산 법인 명의 부동산 소유

중국 등 일부 외국인의 부동산 소유 금지 법안

텍사스 주하원이 지난 9일 중국, 이란, 북한, 러시아 등 이른바 ‘적대국’ 국민의 주내 부동산 소유를 금지하는 법안을 1차로 통과시켰다. 달라스 모닝 뉴스 보도에 따르면, 이 법안은 적대국으로 지정된 4개국의 개인, 기업, 정부기관 등이 텍사스에서 부동산을 구입하는 것을 금지하는 내용을 담고 있으며 법안이 최종 통과될 경우 해당 국가 출신자들의 재산권에 큰 제약이 가해질 전망이다. 법안은 이날 텍사스주 하원 본회의에서 찬성 85표, 반대 60표로 통과됐다. 공화당이 주도하는 이번 표결은 당파적 색채가 짙었으며 그동안 하원에서는 지나치게 극단적인 조치로 여겨졌던 법안들이 최근 점차 입법에 속도를 내고 있다는 평가가 나온다. 법안을 발의한 콜 헤프너(공화당/마운트플레전트) 주하원의원은 “우리를 해치려는 전체주의 정권이 우리의 경제, 공급망, 일상생활을 지배하는 것을 좌시할 수 없다”고 주장했다. 그러나 이 법안은 텍사스내 아시아계 미국인 사회에서 인종차별적이라는 비판을 받고 있다. ‘정의를 위한 아시아계 텍사스인’(Asian Texans for Justice) 공동대표 릴리 트리우는 “이 법안은 아시아인이 위험하고 국가의 적이라는 신호를 보내는 것으로 배타적이고 외국인 혐오적인 법안”이라고 지적했다. 법안은 2025년 툴시 게바드 국가정보국장의 위협 평가 보고서에 명시된 적대국을 대상으로 하고 있다. 이들 국가의 시민이나 단체는 앞으로 텍사스 주내 부동산을 구입할 수 없으며 텍사스 주법무장관은 적대국이 소유한 부동산에 대한 조사를 실시하고 법원 명령을 통해 이를 압류하는 민사소송을 제기할 수 있다. 압류된 부동산은 지정된 수탁자에게 맡겨져 매각되며 수익은 금지 대상 구매자에게 환급되지 않는다. 법안은 이날 격론 끝에 적법하게 미국에 입국한 학생비자, 취업비자 소지자나 망명 신청자 등은 예외로 두는 수정안을 포함해 통과됐다. 또한 공화당은 주지사에게 추가로 적대국을 지정할 수 있는 단독 권한을 부여하는 조항도 포함시켰다. 표면적으로는 4개국을 대상으로 하고 있지만 논의는 주로 중국인을 중심으로 이뤄졌다. 중국에서 이민 온 진 우(민주당/휴스턴) 주하원의원은 해당 법안에 강하게 반대하며 이 법안이 아시아계 미국인을 향한 인종차별적 공격의 서막이 될 수 있다고 경고했다. 우 의원은 “중국인과 대만인, 일본인과 베트남인을 구분하는 사람은 거의 없다. 혐오범죄가 시작되면 아시아 얼굴을 가진 모두가 공격 대상이 될 것”이라고 성토했다. 그러나 공화당이 다수인 하원에서는 이같은 주장에 큰 반향이 없었다. 앤디 호퍼(공화당/디케이터) 의원은 “의회가 유권자로부터 받은 가장 단순한 사명은 우리나라의 적들이 우리의 가장 소중한 자원인 땅을 체계적으로 사들이는 것을 막는 것”이라고 강조했다. 대만 출신의 앤지 첸 버튼(공화당/갈랜드) 의원도 아시아계 커뮤니티의 우려에 공감한다고 밝혔지만 국가 안보 차원에서 법안을 지지한다고 말했다. 그는 “나는 자유와 안보를 위해 이 법안을 지지하지만, 여전히 많은 사람들이 마음속에 두려움을 안고 있다는 점은 기억해 달라”고 덧붙였다. 민주당이 제시한 모든 수정안은 부결됐으며 약 6시간의 논쟁 끝에 법안은 하원을 통과했다. 북 텍사스에 기반을 둔 여러 중국계 미국인 단체들은 연방법원에 법안 효력 정지를 위한 소송을 검토 중이라고 밝혔다. 앞서 플로리다에서는 유사한 법이 지난해 시행됐으나 연방 항소법원이 해당 법률의 일시 중단을 명령한 바 있다. 프리스코에서 부동산 회사를 운영하는 세실리아 햄튼은 이날 표결을 지켜보며 “간절한 마음으로 결과를 지켜봤다”고 전했다. 플레이노에 거주하는 헝루이 쿠는 최근 오스틴과 달라스에서 열린 반대 시위에 다수 참여했다. 2017년 미국 시민권을 취득한 그는 이전에는 H-1B 비자로 체류하면서 주택을 구입했고 현재는 조기 은퇴 후 자녀들과 미국에서 살아가고 있다. 쿠는 “나는 이미 아메리칸 드림을 이뤘다. 하지만 이 법안은 앞으로 나 같은 중국계 사람들에게 그런 기회를 막을 것”이라고 우려했다. 공화당원이자 12년째 지역 정치에 참여해온 그는 이번 법안을 계기로 자신의 정치적 소속감에 의문을 품게 됐다고 밝혔다. 그는 “중국 공산당은 문제지만, 미국내 합법 이민자들과는 전혀 관련이 없다”면서 “공화당이 이 차이를 분명히 인식하길 바란다”고 강조했다. 손혜성 기자중국 외국인 부동산 소유 해당 법안 텍사스 주하원

[재정칼럼] 돈(Money)과 주식투자

“그것은 단지 돈일 뿐입니다. 돈은 사람이 만든 것입니다. 돈은 그림이 있는 종이일 뿐이다. 그것을 위해 서로 죽일 필요까지는 없습니다. 돈은 아무런 잘못이 없습니다. 그리고 돈은 과거에도 오늘날도 변함이 없고 미래에도 달라지지 않을 것입니다. 과거 주식시장 폭락으로 몸과 마음이 엉망진창 되지 않았습니까? 그리고 최근에 경험한 주식 폭망은 어떠하고요? 우리는 계속해서 같은 상황을 반복하고 있습니다. 우리는 자신을 도울 수도 없습니다. 그리고 여러분과 저는 그것을 통제할 수도, 멈출 수도, 심지어 속도를 줄일 수도 없습니다. 우리는 그저 반응할 뿐입니다. 우리는 그것을 맞추면 많은 돈을 벌 수 있습니다. 반면 틀리게 되면 벼랑으로 떨어집니다. 언제나 승자와 패자가 같은 비율로 있었고 앞으로도 그럴 것입니다.” -J.C. 캔더, 영화 ‘마진 콜’ 중에서 1989년 당시 미국은 부자 상위 1%가 전체 부(Wealth)의 23%를 소유하고 있었다. 하지만 현재는 상위 1%의 소유율이 32%까지 높아졌다. 그리고 34년 전엔 하위 90%가 전체 부의 40%를 소유하고 있었지만 지금은 31%로 떨어졌다. 부자들은 점점 더 부자가 됐고 가난한 사람들을 더 가난해진 것이다. 미국의 주식시장은 어떠한가? 현재(2023년 1분기) 상위 1%가 전체 주식시장의 53%를 점유, 시장의 절반 이상을 소유하고 있다. 이를 상위 10%로 확대하면 이들이 차지하고 있는 주식시장의 비율은 89%에 달한다. 부의 불균형이 극심해진 것이다. 한인이 사랑하는 부동산 소유는 어떠한가? 부동산은 상위 1%가 전체 부동산 시장의 14%만을 소유하고 있다. 반면 하위 90%가 차지하는 부동산 시장이 56%나 된다. 부자들의 부는 대부분 주식에 있지만, 가난한 사람의 돈은 부동산에 몰려있다고 볼 수 있다. 미국의 부자 상위 10%는 개인 총자산의 70%를 가지고 있지만, 하위 90%는 미국 전체 부채(Liabilities)의 70%를 가지고 있다. 하위 90% 가지고 있는 빚 중에서 주택담보대출이 큰 몫을 차지하고 있다. 가난한 사람이 가난에서 벗어나지 못하고 있다. 우리는 모두 돈을 좋아한다. 돈 때문에 울고 웃고를 반복한다. 필자 역시 지난 40년 돈에 관하여 이런저런 이야기를 많이 했다. 지난 40년을 산 세대는 ‘운이 억세게 좋았던 세대’라고 말할 수 있다. 이 당시는 주택가격도 저렴하여 집주인이 되기 쉬웠고 대학에서 공부하며 일을 해서 학자금 마련도 할 수 있었다. 그 당시 텍사스 대학 15학점 등록에 필요한 학비는 단 250달러에 불과했다. 기숙사 비용은 학교에서 일한 수입으로 낼 수 있었다. 1983년 이후 현재까지 미국의 주식은 7930%, 채권은 1060%, 그리고 주택은 515% 상승했다. 연평균으로 환산하면 각각 11.4%, 6.2%, 그리고 4.6%가 된다. 금융 역사상 이렇게 높은 비율로 상승한 적이 없다. 투자 위험을 줄이기 위해 주식에 60%, 채권에 40%로 구성된 투자를 1980부터 1999년까지 20년간 투자했어도 연평균 수익률은 14.5%다. 위험성이 훨씬 적은 채권에 40%나 투자했어도 거의 15%의 수익률이 나온 것이다. 1980년부터 2022년까지 60/40 포트폴리오의 연평균 수익률 역시 9.7%다. 1987년 블랙먼데이 당시 주식시장은 하루 만에 20%가 폭락했다. 2000년의 기술주 폭락, 2008년 금융위기, 2020년 팬데믹으로도 폭락 경험을 했지만, 주식시장은 올랐다. 과거 주식시장을 보면 오르고 내림을 반복했지만 장기적으로 보면 결국에는 상승했다. 적은 금액일지라도 꾸준히 투자해 모두 안락한 은퇴 생활로 이어지기를 기대해 본다. 이명덕 / 박사재정칼럼 주식투자 money 전체 주식시장 과거 주식시장 부동산 소유

온주 의원 5명 중 1명 ‘다주택자’

온타리오주 의원 5명 중 1명이 다주택 소유자로 이를 통해 임대수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 2일(월) 온 주 의회 윤리 위원회에 따르면 온주 보수당 의원 13명, 신민당 8명과 자유당 2명, 무소속 1명 등 모두 24명이 지난해 임대 소득을 신고했다. 온주 의원들은 지난 1994년 제정된 관련 법안에 따라 부동산을 포함한 재산을 윤리위원회에 보고해야 한다. 윤리 위원회는 이에 따른 상세 내역을 외부에 공개할 수 없으나 요약한 내용을 담은 보고서를 발표해 오고 있다. 현재 온주 법상 의원들의 부동산 소유를 금지하는 법적 규제는 없다. 임대 소득을 신고한 의원들 중 5명은 정부 각료이며 경제정책을 총괄하는 피터 베틀팔렌비 재무 장관도 임대수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 이와 관련, 베스렌팔비 장관 대변인은 “해당 부동산은 미국 플로리다에 있다”고 밝혔다. 신민당의 안드레아 호와쓰 대표를 비롯해 신민당 의원 4명도 임대 소득을 보고했다. 또한 임대 수익을 신고한 캐슬린 윈 자유당 의원 겸 전 온타리오주 총리는 “두 채의 부동산을 소유하고 있으며 한 채는 임대를 해 주었다”고 밝혔다. 한편, 온라인 임대 정보사이트인 렌탈닷씨에이 에 따르면 현재 토론토의 평균 렌트비는 방 1개짜리가 2천23달러로 전국에서 밴쿠버 다음으로 비싸다. 김원홍 기자다주택자 정부 임대 소득 부동산 소유 온라인 임대